การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่เป็นการพัฒนาที่ดินเฉพาะพื้นที่ โดยนำที่ดินหลายแปลงมารวมกันเพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงที่ดินทุกแปลงในโครงการให้สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่โดยรอบ ด้วยที่ดินใหม่ที่เพิ่งถูกเวนคืน ปัจจุบัน ประเทศไทยสามารถพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ เช่น ถนนและสะพาน ซึ่งปัจจุบันใช้ในการขนส่งสินค้าและผู้คนจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง หรือการพัฒนาพื้นที่โดยภาคเอกชนที่ใช้การจัดสรรที่ดินอันเป็นการเวนคืนที่ดินดำเนินการโดยรัฐบาลและส่งมอบที่ดินให้กับเจ้าของ นี่เป็นวิธีง่าย ๆ ในการกำจัดปัญหาการขาดแคลนที่ดินเจ้าของที่ดินและนักพัฒนาที่ดินสามารถได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น แปลงที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า
ถ้าจะให้จำแนกประโยชน์ของการจัดรูปที่ดินสามารถจำแนกออกมาได้ดังนี้
- เพิ่มมูลค่าที่ดินจากด้านหลัง การจัดรูปที่ดินจึงถือกำเนิดขึ้นเพื่อให้ที่ดินส่วนกลางสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น จากที่ดินที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ไปสู่ที่ดินที่มีศักยภาพสูงขึ้น เช่น สามารถใช้สร้างบ้านเดี่ยวจากเดิมที่แม้แต่ทางเข้าที่ดินยังไม่มี แล้วเปลี่ยนให้เป็นชุมชนที่น่าอยู่ ปลอดภัย สะดวกสบาย แน่นอนว่าสุดท้ายแล้วผลประโยชน์จะตกอยู่กับเจ้าของที่ดิน ทำให้ราคา และมูลค่าสูงขึ้น
- ปัญหาที่ดินรกร้างใช้ประโยชน์ไม่ได้ จากปัญหาที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้าออก เรามักจะเห็นที่ดินถูกปล่อยทิ้งร้างทั้ง ๆ ที่ควรจะทำโครงการได้ แต่จริง ๆ แล้วไม่สามารถทำโครงการได้ เพราะเป็นเหตุให้ตาบอด มักจะเห็นคนซื้อตึกติดถนนเพื่อเปิดที่ดินทำโครงการจากปัญหาดังกล่าวจึงนำไปสู่การสนับสนุนให้ราษฎรรวมกลุ่มกันสร้างแผ่นดินด้วยกัน ภายใต้ความเข้าใจที่ทุกคนมีส่วนร่วมในโครงการตั้งแต่ต้นจนจบ และเจ้าของที่ดินทุกคนมีส่วนร่วมในโครงการตั้งแต่ต้นจนจบ เหตุที่ต้องมีการจัดรูปที่ดินเพราะเพื่อลดความขัดแย้งที่เกิดจากความเหลื่อมล้ำ
- หากที่ดินของเราเป็นที่ดินตาบอดซึ่งอยู่หลังที่ดินแปลงอื่นที่ติดถนนใหญ่ห่างจากที่ดินของเราเพียง 5 เมตรแต่เราจะขอให้เขาช่วยเปิดประตูให้เรา แต่เขาไม่ยอมเปิด ยิ่งกว่านั้น รู้ว่าเราไม่มีทางเลือก ท้ายที่สุดเราต้องขายที่ดินนี้ในราคาต่ำ เพราะอำนาจการต่อรองของคนที่มีที่ดินตาบอดนั้นค่อนข้างต่ำ ส่งผลให้มีข้อพิพาทบานปลายสร้างความขัดแย้งระหว่างผู้เสียสิทธิการปฏิรูปที่ดินจึงเข้ามามีบทบาทในการไกล่เกลี่ยปัญหานี้ให้ทุกฝ่ายได้รับความยุติธรรมมากขึ้น รวมทั้ง สร้างความสามัคคีรู้จักแบ่งปันและอยู่ร่วมกันในสังคมอย่างมีความสุขอีกด้วย
- การจัดรูปที่ดินยังช่วยแก้ปัญหาเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินได้อีกด้วย ซึ่งการเวนคืนบางครั้งอาจเวนคืนตลอดแนวเป็นล็อตใหญ่ก็อาจมีปัญหากับที่ดินข้างเคียงได้เช่นกัน แน่นอนว่าถ้าเราไม่คุยกับคนรอบข้างเพื่อให้ต่างคนต่างใช้สิทธิในที่ดินของเราก็อาจจะลดลงได้ แต่ถ้าเราถกปัญหากัน ปรับสัดส่วน ปรับรูปที่ดินและอนาคตของแผ่นดินจะดีอาจจะสูงขึ้นกว่าเดิม
- เราทุกคนทราบดีว่าที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด และถ้าเราปล่อยที่ดินผืนหนึ่งทิ้งร้าง ค่าเสียโอกาสที่ไม่ได้ใช้ที่ดินผืนนั้นจะเป็นเท่าใดดังนั้นการจัดรูปที่ดินจึงมีส่วนสำคัญในการช่วยให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่คนในสังคม
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ มีใครสามารถทำได้บ้าง และมีวิธีการหรือขั้นตอนอย่างไร
ใครจะรับผิดชอบในการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ไว้ 4 กลุ่ม คือ
(1) สมาคม
(2) กรมโยธาธิการและผังเมือง การเคหะแห่งชาติ และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
(3) หน่วยงานของรัฐหรือนิติบุคคลอื่นใดที่รัฐจัดตั้งขึ้นเพื่อการจัดรูปที่ดินฯ และ
(4) หน่วยงานของรัฐอื่นใดตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองได้ดำเนินการพัฒนาเมืองโดยใช้วิธีการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่มาแล้วใน 46 จังหวัด จำนวน 53 โครงการในการดำเนินโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่นั้นเริ่มตั้งแต่การสำรวจ กำหนดแนวเขต และเชิญชวนให้เจ้าของที่ดินเข้าร่วมโครงการเพื่อร่วมกันจัดทำแผนงานและแผนการดำเนินงานโครงการแล้วเสนอขออนุมัติโครงการจากคณะกรรมการจังหวัด เมื่อโครงการฯ ได้รับการอนุมัติแล้ว จะจัดทำรายละเอียดการก่อสร้างและออกแบบแปลงใหม่ ในกระบวนการทำงานจะมีการเลือกตั้งตัวแทนเจ้าของที่ดิน ร่วมเป็นคณะกรรมการที่ปรึกษาโครงการเพื่อร่วมกันกำหนดรายละเอียดการพัฒนาพื้นที่ตั้งแต่การออกแบบและก่อสร้างสาธารณูปโภค การกำหนดที่ตั้งที่ดินแปลงใหม่ ค่าทดแทนต่าง ๆ จนถึงขั้นตอนการออกโฉนดที่ดินใหม่ให้กับเจ้าของที่ดิน ที่ดินจนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ
ใครที่สนใจหรืออยากจัดรูปที่ดิน มาเตรียมตัวให้พร้อม
หากต้องการพัฒนาที่ดินของตนเองและชุมชน “การจัดรูปที่ดิน” เป็นแนวทางหนึ่งที่จะช่วยพัฒนาพื้นที่ให้ตรงตามความต้องการของประชาชนในพื้นที่และเจ้าของพื้นที่ได้ ตามผังเมืองโดยไม่ใช้ค่าเวนคืนที่ดิน โดยผู้ที่สนใจเข้าร่วมโครงการจะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน สามารถเริ่มจากการเตรียมตัวเบื้องต้น ดังนี้
- รวบรวมความต้องการของเจ้าของที่ดินหลายพื้นที่ที่ต้องการพัฒนา
- ได้ส่งคำขอไปยังสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดแล้ว เช่น สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด
- ลงนามในหนังสือยินยอมเข้าร่วมโครงการ (จ.1) พร้อมเอกสารประกอบ เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่อยู่ในขอบเขตโครงการ ต้องรวบรวมความยินยอมจากเจ้าของที่ดินเพื่อเข้าร่วมโครงการ ให้มีจำนวนไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของจำนวนผู้ครอบครองที่ดินในบริเวณนั้น.
การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่จะดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย กรมโยธาธิการและผังเมืองและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะให้การสนับสนุน พร้อมประสานการพัฒนาพื้นที่กับชุมชนและภาคเอกชนเพื่อพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน. หากเจ้าของที่ดินประสงค์จะให้ความร่วมมือกับทางราชการในการพัฒนาพื้นที่โดยการจัดรูปที่ดิน โปรดแจ้งความประสงค์
