การจำนองคือการที่บุคคลที่เรียกว่า “ผู้จำนอง” ซึ่งนำอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์สินที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนกับบุคคลอื่นเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ แต่ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินนั้นแก่ผู้รับจำนอง การจำนองสามารถแบ่งออกเป็นสองประเภท ดังนี้
- จำนองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการจำนอง ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดที่ติดอยู่กับที่ดินนั้น ๆ
- จำนองสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเรือกำปั่นที่มีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ สัตว์พาหนะ สังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เช่นเครื่องจักรขนาดใหญ่ที่กฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้
การจำนองที่ดิน คืออะไร ?
การจำนอง ที่ดิน คือ การที่ผู้จำนองนำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของ เช่น ที่ดินหรือทรัพย์สินตามกฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ผู้จำนองเป็นเจ้าของทรัพย์สินด้วยหากมีการผิดสัญญา เช่น ผู้จำนองไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนอง ต้องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อดำเนินการตามกฎหมาย ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองจึงสามารถขายทอดตลาดได้
การจำนองที่ดินกับธนาคาร พูดง่าย ๆ โดยใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน ในการขอสินเชื่อจากธนาคาร คุณต้องดำเนินการดังต่อไปนี้ ต้องจดจำนองที่ดิน (จดทะเบียน) ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และผู้จำนองต้องชำระหนี้จำนอง (ค่าจดทะเบียน) ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท พร้อมค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น ค่าคำขอ และค่าอากรแสตมป์ ซึ่งการจดจำนองนั้นเอกสารสำคัญที่ขาดไม่ได้เลยคือโฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดินนั้น ๆ
การจำนองทำไปเพื่ออะไร ?
ในการจำนองที่ดินนั้นก็เพื่อเป็นการนำโฉนดนั้นมาค้ำประกันการชำระหนี้ให้กับผู้รับจำนองนั่นเอง
- จำนองทรัพย์สินของตนเองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของตนเอง เช่น นายเอกกู้เงินจากนายโท 200,000 บาท โดยนายเอกเอาที่ดินของตนเองไปจดทะเบียนจำนองกับเจ้าพนักงานเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง
- จำนองเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น นายเอก กู้ยืมเงินจากนาย ร. จำนวน 2 แสนบาท นายตรีได้จดทะเบียนจำนองที่ดินของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นหลักประกันการชำระหนี้ที่นายเอกกู้ยืมจากนาย ร. ไป
ในการจดจำนองมีหลักเกณฑ์อย่างไร ?
1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จะจำนอง
2. สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองจะเป็นโมฆะ จะไม่มีผลผูกพันคู่สัญญาแต่อย่างใด มีให้ยืมตลอด ผู้กู้ได้นำโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้ผู้ให้ยืมเพื่อเก็บไว้เฉย ๆ เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีนี้ มิใช่การจำนอง ผู้ให้ยืมไม่มีสิทธิ์ใด ๆ ในที่ดินตามโฉนดใด ๆ สามารถมีโฉนดไว้ในครอบครองได้เท่านั้น ดังนั้นหากผู้ให้กู้ประสงค์จะจำนองตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
3. ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ
3.1) ที่ดินที่มีโฉนดต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ที่ที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
3.2) ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่น ที่ดิน น.ส.3 ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานเขต ซึ่งที่ดินตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
3.3) จำนองเฉพาะบ้านหรืออาคารไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานเขต
3.4) ในการจำนองสังหาริมทรัพย์ประเภท รถหรือแพต้องจดทะเบียนที่อำเภอ
ผลของสัญญาจำนอง
- ในการชำระหนี้นั้นผู้รับจำนองจะมีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ ซึ่งไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิ์นั้นจะถูกโอนไปยังบุคคลอื่นแล้วหรือไม่
- ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ที่จะเรียกเอาทรัพย์ที่จำนองได้ ซึ่งจะต้องเข้าเงื่อนไขดังนี้
– ลูกหนี้จะต้องไม่ทำการส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลา 5 ปี
– ผู้จำนอง ที่ดินไม่ได้แสดงแก่ศาลว่าทรัพย์นั้นมีจำนวนเงินมากกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ
– ไม่มีการจำนองกับเจ้าหนี้รายอื่น
- ถ้าทรัพย์สินที่จำนองออกขายในท้องตลาดแล้ว จำนวนหนี้น้อยกว่าจำนวนที่เป็นหนี้อยู่ หรือหากทรัพย์สินที่จำนองออกให้แก่ผู้จำนอง ราคาของทรัพย์สินนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินที่เป็นหนี้ ทั้งสองกรณียังขาดเงินอีกเท่าไหร่ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบในจำนวนเงินที่ยังขาดอยู่ เว้นแต่จะมีการตกลงกันในสัญญาจำนองว่าในกรณีที่บังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระหนี้ลูกหนี้ก็ยังต้องรับผิดชำระหนี้คืนแก่ผู้รับจำนองจนกว่าสัญญาจะมีผลบังคับ ไม่ถือว่าผิดกฎหมายผู้รับจำนองมีสิทธิบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ส่วนที่เหลือจนกว่าจะครบ
- กรณีบังคับจำนองเมื่อขายทอดตลาดที่ดินได้เงินสุทธิเท่าใด เงินที่เหลือจะคืนให้กับผู้จำนอง ผู้รับจำนองจะเก็บไว้เองไม่ได้
เรื่องอะไรบ้างที่ควรรู้ก่อนทำสัญญาจำนองที่ดิน ?
- สัญญาจำนอง; เป็นการใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันการชำระหนี้เท่านั้น หมายถึงแค่โฉนดที่ดินที่จะใช้จำนอง การไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะไม่มีการโอนทรัพย์สินโดยเด็ดขาด
- สัญญาจำนอง ที่ดินต้องระบุชัดเจนว่าผู้กู้จะกู้จากผู้ให้กู้เป็นจำนวนเงินเท่าใด ต้องมีรายละเอียดของหลักทรัพย์ที่ใช้ในการจำนองด้วย หากไม่กำหนดสัญญาการจำนองนั้นจะไม่สมบูรณ์
- ทั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้กู้จะยึดทรัพย์สินที่ใช้ค้ำประกันทันที จะต้องมีการดำเนินการทางกฎหมาย การจะบังคับลูกหนี้ให้นำหลักทรัพย์ออกขายทอดตลาดที่กรมบังคับคดีแล้วนำเงินมาชำระหนี้นั้นศาลต้องมีคำสั่ง
